Sfratto

Lo sfratto in Italia

Avvocato Francesco Biagini Valsamoggia - Bologna

Avvocato civilista - gestione procedure sfratto per morosità Bologna - Modena

QUANDO RIVOLGERSI ALL'AVVOCATO

La procedura di sfratto - alludo a quello per morosità - è molto rapida in Tribunale (concludendosi quasi sempre in poche settimane e con un'unica udienza) ma può richiedere alcuni mesi prima che venga definita con l'effettiva riconsegna del bene.
Il proprietario, quindi, non dovrebbe mai sottovalutare questo aspetto.
Rivolgersi ad un avvocato quando la morosità maturata è molto seria (nell'ordine di 6 o più mesi) non significa dover fare i conti con un danno contenuto nei canoni non corrisposti, ma con una esposizione di gran lunga maggiore. Il danno, infatti, si aggraverà inevitabilmente con il trascorrere del tempo, per i canoni ancora da maturarsi (che non vengono quasi mai versati dopo che si intraprende l'azione giudiziaria) e per le spese legali, processuali ed esecutive da sostenersi fino al definitivo rilascio del bene.
Il primo consiglio è quindi quello di recarsi dal proprio Professionista di fiducia non appena non vengono versate due mensilità.
Se la prima morosità può essere frutto di errore, dimenticanza, o di fattori contingenti, la seconda morosità è il campanello d'allarme che segnala che c'è qualcosa di strutturale che non va.
Detto ciò, rivolgersi al legale con solerzia e senza tentennamenti di sorta non significa che quest'ultimo promuoverà immediatamente ed automaticamente la procedura di sfratto.
L'Avvocato potrebbe decidere di inviare in prima battuta una diffida; di proporre al conduttore un piano di rientro rateizzato dal debito maturato; solo in ultima analisi potrebbe proporre la notifica dello sfratto, eventualmente dopo aver intrapreso invano le prime due iniziative.
È un fatto, però, che un'azione rapida è la prima tutela da adottare per ridurre il più possibile il danno presente e, soprattutto, quello futuro.
Faccio un esempio per far comprendere la natura ed il senso del ragionamento.
Immaginiamo che il contratto di locazione preveda il pagamento di un canone di €500,00 al mese; ed immaginiamo che il proprietario si rechi dal legale dopo 6 mensilità non versate.
Al momento del conferimento dell'incarico al legale il danno sarà pari ad € 3.000,00 (500 x 6 mensilità scoperte = 3.000 euro).
Tuttavia se consideriamo che per liberare fisicamente il locale, in particolar modo in caso di mancata leale collaborazione del conduttore, possono occorrere anche 6/12 mesi, il danno finale sarà di € 6/9.000,00 (6 mensilità scoperte iniziali + 6/12 successive di gestione pratica x 500 = 6/9.000 euro).
E parliamo solo dei canoni.
Il proprietario infatti deve anche anticipare le spese legali, le tasse giudiziarie, gli oneri da corrispondere agli Ufficiali Giudiziari e ai soggetti ulteriormente coinvolti nella procedura (fabbro, medico fiscale, custode beni, etc). E tante volte deve anche ripristinare la funzionalità del bene, eliminando i vizi riscontrati alla riconsegna.
I conti sono presto fatti: quando il proprietario si troverà nuovamente in possesso del bene dovrà fare i conti con un danno a quel punto di € 10/15.000,00!
È vero che il conduttore, al termine dell'iter, è chiamato a rispondere di tutti i danni arrecati; ma quasi sempre, essendo soggetto in gravi difficoltà economiche, il recupero delle somme diverrà tecnicamente impossibile.

COME CAUTELARSI PREVENTIVAMENTE. INFO E CONSIGLI UTILI

Esiste anche una tutela preventiva, molto efficace (ma se stai visitando questa sezione forse è troppo tardi; tieni comunque presente questi consigli per il futuro contratto che sottoscriverai).
Si chiama fideiussione.
Immaginiamo che al momento della sottoscrizione del contratto il proprietario domandi che un Istituto Bancario (o Assicurativo) si faccia garante del pagamento del canone e delle eventuali spese dello sfratto per morosità per almeno 12 mensilità.
Vediamo cosa accadrebbe in tale frangente, ripercorrendo l'esempio di cui sopra.
Il contratto prevede un canone di € 500,00 mensili; il proprietario, seguendo i consigli di cui sopra, si reca del legale dopo sole due mensilità non versate, con un danno di €1.000,00.
Il legale promuove la procedura e, quasi sempre, entro 6/12 mesi consegue la liberazione dell'immobile.
A questo punto il proprietario ha ugualmente subito un danno, per i canoni non percepiti e le spese varie sostenute.
Ma si tratta di un danno solo teorico, perché scrivendo una banale raccomandata al soggetto precedentemente costituitosi come garante (fideiussore) riceverà immediatamente il dovuto. Toccherà poi al fideiussore agire contro il conduttore moroso (si definisce azione di regresso)
Il danno sarà quindi pari a zero. O nella più infausta delle ipotesi sarà comunque estremamente contenuto, ben lungi dai 10/15.000,00 euro di cui sopra.
Obiezione n.1: la fideiussione costa tanto, quindi non si può fare. Falso. La fideiussione ha un costo modestissimo (tendenzialmente 1-3% della somma garantita; nell'esempio di cui sopra 150-300 euro). E comunque il proprietario può tranquillamente proporre al futuro inquilino di farsi carico di detti oneri, per eliminare questa obiezione e sottoscrivere il contratto più serenamente.
Obiezione n.2: la banca non la rilascia. E qui veniamo al nocciolo del problema: se la banca non la rilascia significa che il futuro inquilino è evidentemente debitore non solvibile, non capiente, difficile da escutere. In una parola, non affidabile. E allora il proprietario è davvero convinto di dare nelle mani di questo soggetto il proprio immobile? Forse si, ma a quel punto lo farà con coscienza di causa, nella consapevolezza dei rischi assunti, e non imprudentemente. O lo farà perché conosce personalmente il conduttore, e riterrà di poter aver fiducia in lui (intendiamoci: anche un conduttore che non possa prestare garanzie bancarie può essere una persona perbene meritevole di fiducia; l'importante, a mio avviso, è semplicemente che il proprietario abbia chiara la situazione fin dalla sottoscrizione del contratto ed assuma coscientemente le proprie decisioni).
Va detto, solo per completezza, che anche qualora la banca rifiuti la fideiussione, la stessa può essere prestata anche da una persona fisica (parente, convivente, amico) che avendo uno stipendio o beni immobili può farsi garante del corretto pagamento del canone. E questo genere di fideiussione non costa un centesimo, potendosi prestare con scrittura privata.
Certamente usando questa cautela preventiva (la richiesta di fideiussione) potrà risultare più difficile locare un bene, perché si farà una severa selezione preventiva; ma sarà anche estremamente più difficile subire spiacevoli sorprese e, soprattutto, subire gravi danni.
Un'ultima annotazione, ma questo è un consiglio solo in senso lato giuridico: mettete in affitto il vostro bene ad un prezzo leggermente inferiore a quello di mercato. Il prezzo contenuto attirerà un numero superiore di persone interessate a sottoscrivere il contratto e sarà quindi più facile trovare l'inquilino affidabile.

Le domande più frequenti in materia di sfratto

1) QUANDO POSSO CHIEDERE LO SFRATTO PER MOROSITÀ?
Se l'immobile locato è residenziale è sufficiente il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori è possibile domandare lo sfratto quando l'ammontare complessivo del credito supera le 2 mensilità di canone.
Se l'immobile locato è commerciale per ottenere lo sfratto occorre il grave inadempimento del conduttore (il mancato pagamento di un unico canone può non bastare, quindi).
In ogni caso occorre verificare cosa prevede il contratto (se il contratto è redatto da un Professionista quasi sempre contiene infatti una clausola risolutiva espressa che consente di agire anche in caso di mancato pagamento di un'unica mensilità).

2) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE IL PROVVEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO?
Poche settimane. L'udienza di convalida può essere fissata decorsi 20 giorni dalla notifica.
Questo significa che dal giorno del colloquio con l'avvocato al giorno in cui il Giudice convaliderà lo sfratto potrebbe passare anche solo 1 mese.

3) E SE L'INQUILINO FA OPPOSIZIONE?
Se l'opposizione è fondata su prova scritta si apre un procedimento ordinario e lo sfratto rimane sospeso.
Se non è fondata su prova scritta il Giudice può convalidare ugualmente lo sfratto e quindi l'opposizione non sospende la liberazione dei locali. Statisticamente le opposizioni sono molto rare; ed ancor più rari i provvedimenti di sospensione degli sfratti.

4) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE CONCRETAMENTE LA LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO?
È impossibile fare un pronostico concreto, perché ci sono troppe variabili.
Anzitutto dipende dalla data che il Magistrato fissa per l'esecuzione.
Dopo l'udienza di convalida, infatti, il Giudice deve fissare la data ultima di rilascio, decorsa la quale avrà inizio l'esecuzione forzata.
La legge prevede che la data del rilascio debba essere fissata entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto o, in casi eccezionali, entro 12 mesi.
In generale la data dell'esecuzione, quando si agisce in presenza di morosità, viene fissata entro 60 - 90 giorni.
Dopo di che, se l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile, occorre rivolgersi, per il tramite del proprio legale, agli ufficiali giudiziari.
La procedura esecutiva può essere a questo punto ritardata dalla resistenza che attua l'inquilino, dall'eventuale interessamento dei servizi sociali e dalle peculiarità del caso concreto.
Mediamente, comunque, una procedura di sfratto per morosità si conclude con la liberazione dei locali in 6 mesi - 1 anno dall'apertura del fascicolo.
Ma può andare anche molto meglio (ci sono casi di risoluzione definitiva in poche settimane). Non dimentichiamo infatti che il conduttore destinatario dello sfratto può riconsegnare spontaneamente le chiavi, ed è nel suo interesse farlo per ridurre la propria esposizione debitoria presente e futura, oltre che per organizzare il trasloco senza la spada di damocle di una procedura esecutiva.

5) CHE COS'E' LO SFRATTO ESECUTIVO CON FORZA PUBBLICA?
Quando l'inquilino, a seguito della convalida dello sfratto, non riconsegna spontaneamente le chiavi dell'immobile occorre procedere esecutivamente, come anticipato al precedente punto.
Il conduttore riceverà vari avvisi (precetto e preavviso, anzitutto) oltre ad una prima visita per così dire bonaria dell'ufficiale giudiziario.
Dalla seconda visita, per prassi, è possibile domandare l'esecuzione coattiva.
Questa prevede la presenza della forza pubblica (Carabinieri o Polizia), di un fabbro per forzare eventualmente la serratura e comunque per cambiare la stessa al termine dell'accesso, di un medico dell'a.s.l.. In presenza di animali può essere opportuna o necessaria la presenza di un veterinario e l'informativa al canile municipale.
Sono procedure francamente penose, in quanto l'inquilino, il giorno stesso dell'accesso, è costretto forzatamente a fare i bagagli con un preavviso di pochi minuti. Per cui sarebbe buona norma non dover arrivare mai a tanto

6) E SE ALL'INTERNO DELL'IMMOBILE PERMANGONO BENI DI PROPRIETA' DEL CONDUTTORE?
Il proprietario viene nominato custode degli stessi.
Se i beni sono molteplici viene redatto inventario, talvolta delegato a tecnico (con ulteriori spese annesse e connesse).
Successivamente il conduttore dovrà concordare con la proprietà il ritiro dei propri beni non avendo più possibilità di accedere ai locali.

7) CHI PAGA LE SPESE LEGALI DELLO SFRATTO?
Le spese legali sono anticipate dal proprietario, ma il Giudice, convalidando lo sfratto, le può porre in tutto o in parte a carico dell'inquilino, che sarà costretto al rimborso. Il conduttore dovrà farsi carico anche delle spese esecutive. Ecco perché è anche nel suo interesse la riconsegna spontanea delle chiavi.

8) COME FACCIO A RECUPERARE I CANONI NON PAGATI LE SPESE SOSTENUTE?
E' possibile ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In poche settimane, quindi, il proprietario entra in possesso di un titolo esecutivo attraverso il quale potrà reclamare il dovuto da parte dell'inquilino - debitore (quest'ultimo risponderà quindi con tutti i propri beni, presenti e futuri, quali ad esempio: proprietà immobiliari, stipendio, pensione, c/c, proprietà autovetture, etc). Tuttavia, dal momento che quasi sempre chi non versa il canone è soggetto in precarie condizioni economiche, l'azione di recupero crediti può essere sconsigliata, costituendo un inutile ed ulteriore costo. Lo Studio saprà consigliare il Cliente sul da farsi, attraverso la consultazione delle banche dati telematiche e cartacee e l'eventuale richiesta di indagine investigativa. Si sconsiglia di attivarsi sempre, ed automaticamente, con il recupero coattivo del credito, per le ragioni di cui sopra.

9) CHE COS'È IL TERMINE DI GRAZIA?
Nelle locazioni abitative l'inquilino, in sede di udienza di convalida, può chiedere un termine massimo di giorni 90 per sanare la morosità.
Il Giudice non è obbligato a concedere detto termine ma se accoglie la richiesta lo sfratto rimane sospeso per il tempo concesso.
All'udienza che viene fissata l'inquilino è obbligato a sanare la morosità e a rimborsare alla proprietà le spese legali della procedura; in difetto subirà lo sfratto.
Statisticamente è difficilissimo che un inquilino riesca a reperire i denari sufficienti ad evitare lo sfratto usufruendo del termine di grazia e per questo alcuni Giudici non lo concedono.

10) ESISTONO FORME D'AUSILIO PER I CONDUTTORI DI IMMOBILI ABITATIVI IN DIFFICOLTA'?
A Bologna esiste la possibilità, per i conduttori in morosità, senza colpa, di fruire di un finanziamento pubblico a fondo perduto.
Talvolta è interesse anche del proprietario aderire a tale richiesta, allo scopo di rientrare del danno rapidamente ed efficacemente.
Senza entrare nei dettagli del protocollo, estremamente articolato, la morosità viene sanata con:
- la rinuncia della proprietà ad una quota degli insoluti
- il pagamento dell'inquilino di una quota degli insoluti
- un finanziamento, per il residuo, erogato a fondo perduto degli Enti coinvolti.
Per la provincia di Bologna tutte le info possono essere reperite al seguente link, ove in calce è riportato il testo integrale del Protocollo
http://www.provincia.bologna.it/pianificazione/Engine/RAServePG.php/P/349711020606/T/Protocollo-sfratti

11) CHE COS'È LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE?
È quella procedura che viene intrapresa quando l'inquilino, dopo la scadenza del contratto, non rilascia l'immobile locato, ma continua a pagare il canone.
In questo caso i tempi di rilascio, stante l'assenza di morosità, possono allungarsi e il proprietario può rientrare in possesso dell'immobile anche dopo 1 anno.

12) CHE COS'E' LA LICENZA PER FINITA LOCAZIONE?
È una procedura preventiva che il proprietario adotta per essere certo che alla scadenza del contratto l'inquilino sia costretto ad andarsene.
In pratica, prima che il contratto scada, il proprietario si rivolge al Giudice per far accertare che a una determinata data futura l'immobile dovrà essere restituito; ottiene così quella che si chiama licenza per finita locazione.
In caso di mancata restituzione alla scadenza pattuita contrattualmente il proprietario potrà procedere immediatamente con l'esecuzione forzata senza dover intraprendere una procedura di sfratto. In questo modo guadagnerà parecchi mesi di tempo.

13) QUALE È IL TRIBUNALE COMPETENTE?
Quello del luogo in cui si trova l'immobile.

14) IL CONDUTTORE E' MOROSO E MI SONO ATTIVATO PER SFRATTARLO. DEVO UGUALMENTE PAGARE LE TASSE SUI CANONI NON PERCEPITI?
No. Il legale trasmetterà al Cliente (o direttamente al commercialista) l'atto di sfratto e la conseguente convalida del Tribunale onde giustificare il mancato pagamento delle tasse relative alla rendita.